Fazia dez anos que o produtor rural e agrônomo Guilherme Pinezzi Honório, dono da agropecuária Agro Oeste, da região do Vale do Araguaia, no Mato Grosso, não comprava terras. Com 11,3 mil hectares ocupados com soja, milho, gergelim e pastagens, ele decidiu expandir o negócio em março deste ano. Adquiriu duas áreas de pastagens. Uma de 750 hectares e outra de 2,5 mil hectares nos municípios de Serra Dourada (MT) e São Félix do Araguaia (MT).
 
Honório foi às compras no momento em que as terras agrícolas atingiram a maior cotação média em 20 anos no País. A alta foi de quase 18% nos preços médios em 12 meses até abril, segundo pesquisa da consultoria IHS Markit, que acompanha o mercado de terras para o agronegócio em 133 regiões do Brasil desde 2001. O levantamento se baseia em informações de corretores sobre negócios fechados, dados das secretarias da agricultura, cooperativas e avaliação patrimonial feitas por peritos.
 
“Paguei 25% a mais do que pretendia, mas achei que seria o momento de comprar para não ter de pagar mais caro ainda no futuro”, diz Honório. Ele conta que já tinha planos de expandir uma área e que não foi levado pelo “efeito manada” - quando a maior parte do mercado, por impulso caminha, para a mesma direção e inflaciona os preços.
 
O produtor considera que o momento toma a decisão porque os seus produtos - soja, milho e bovinos - estão muito valorizados. Além disso, com o juro básico, a Selic, ainda em nível baixo em comparação a anos recentes, ele conseguiu obter crédito rural para custeio tendo uma despesa financeira menor. Com isso, pode usar os recursos próprios para adquirir terras.
 
Juro baixo, demanda crescente por grãos e carnes que elevaram os preços desses itens no mercado internacional, especialmente com uma pandemia, e dólar em alta criar uma tempestade perfeita para a forte valorização das terras agrícolas.
 
Leydiane Brito, analista da consultoria IHS Markit e responsável pela pesquisa, observa que o mercado ficou estagnado por um longo período, desde 2014.
 
Com boom das commodities agropecuárias a partir de 2020 e avanços na infraestrutura, como a pavimentação da BR-163 no Centro-Oeste e projetos ferroviários, como o Ferrogrão, que liga o Mato Grosso ao Pará, os negócios de compra e venda voltaram a acontecer, e o preço da terra subiu.
 
“Todas as terras aumentaram de preço”, afirma o consultor André Pessoa, sócio da Agroconsult . Mas ele observa que restrições ambientais que dificultam a abertura de novas áreas de mata provocaram uma valorização maior em regiões maduras de produção.
 
Segundo a pesquisa, a maior alta de preço ocorrida nas terras para grãos, como mais caras, que aumentaram quase 30% em 12 meses até abril na média do País. Na sequência, estão como áreas para café e florestas plantadas, preços elevados de 14% no período, seguidas pelas pastagens (11,5%) e cana de açúcar (10%). Com agronegócio consolidado, o Paraná é o Estado com hectare mais caro para grãos, valendo, em média, quase R $ 50 mil. Em Cascavel (PR), área consolidada e em produção, o valor vai de R $ 80 mil a R $ 100 mil, por exemplo.
 
Rondonópolis e outras cidades do Mato Grosso, como Tangará da Serra, Sinop lideram o ranking de alta, com avanços na casa de 60% a 70% em 12 meses nas terras para grãos. Mato Grosso também aparece na frente nas pastagens, com alta de 81% sem valor do hectare em 12 meses. De 30 municípios com maior valorização de terras para grãos e pastagem, o Mato Grosso lidera com mais da metade das cidades.
 
“O que a gente tem mais observado são produtores investindo em áreas de pastagens degradadas para transformá-las em áreas de lavoura”, afirma Leydiane. Foi o que Honório fez. “Abrangendo áreas de pecuária com a possibilidade de conversão para lavoura”, diz o produtor, lembrando que desta forma não há desmatamento.
 
Mauro Melo, sócio da imobiliária Fazendas Mato Grosso, conta que as terras mais procuradas para compra neste momento estão no Mato Grosso, Tocantins, oeste da Bahia e Pará. A razão é que nessas regiões existem áreas de pasto que podem ser transformadas em lavouras por um custo menor, em comparação ao da aquisição de uma terra onde já se cultivam grãos.
 
Quem está à procura de terras neste momento são os grandes grupos agropecuários, diz o corretor. Mas há empresários da indústria e do comércio que estão aplicando como sobras de caixa no agronegócio. “Chegou também dinheiro de fora: os investidores contratantes de empresas com um sócio brasileiro.”
 
O boom no mercado de compra e venda de terras começou com uma pandemia, explica Melo. A imobiliária dele, por exemplo, que normalmente vendia entre 15 e 20 fazendas por ano, chegou a fechar 30 negócios com terras em apenas seis meses. “Até espantei, foi o maior aumento no volume de negócios nos últimos 20 anos”, afirma. Ele pondera, no entanto, que hoje o mercado continua aquecido, porém em ritmo mais moderado.
 
Essa também é a avaliação do corretor Luciano Borges, sócio da Borges Imóveis Rurais, com forte atuação no Mato Grosso, Goiás, Pará e Tocantins. “As estavam bem mais quentes e agora deu uma estabilizada.” Com os preços nas alturas, ele diz que nos últimos meses os compradores recuaram no fechamento de negócios, na expectativa de que os preços retrocedam. Mas as cotações continuam firmes.
 
Além da disparada de preços, houve redução nos prazos de pagamento. Antes do boom de vendas era possível quitar a compra em até seis ou sete anos. “Hoje no máximo são três anos, quando muito em quatro anos”, diz Borges. Com a forte valorização das terras, quem vende sem ter outro negócio de compra engatilhado teme, com o passar do tempo, não conseguir adquirir nem uma área equivalente à que vendeu.
 
Diante de tantas mudanças num mercado que até pouco tempo atrás se mantinha estagnado, uma pergunta que fica é se esse aquecimento continua. Para um analista da consultoria, uma perspectiva é que o mercado de terras se sustente nesse ritmo ao menos no curto prazo. “Há muita procura e existem condições para ela continuar: o PIB (Produto Interno Bruto) agropecuário continua crescendo, os projetos logísticos avançam e há perspectivas de maiores aportes por parte de fundos de investimentos também.”